臺灣士林地方法院95年度訴字第1296號民事判決
6.原告請求被告給付自95年10月12日起每日按2,387,472 元之
，有無理由？
(1)被告是否陷於給付遲延？被告以系爭房屋有地面樓板失衡、
地板、牆面、天花板有龜裂之瑕疵為由，主張同時履行抗辯
，有無理由？
依系爭買賣契約書第3 條第3 次款第3 項第5 點約定：「乙
方須將買賣標的物於甲方代償前騰空，經甲方檢視屋況與約
定並無不符後始得辦理交屋。」，而據證人庚○○到庭證稱
：被告有明確要求於交屋前必須修復，95年9 月23日看到之
後當場就有問我要如何處理等語（本院卷第254 頁），則被
告既然要求原告需修繕系爭房屋之瑕疵，且原告迄今尚未修
復，則按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前
，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此
限，為民法第264 條第1 項所明定。次按民法第354 條有關
物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用。但出
賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物
之權利，在特定物之買賣，該為買賣標的之特定物於危險移
轉前，倘已有明顯之瑕疵，如經買受人催告出賣人補正，出
賣人仍不為補正時，應解為買受人得拒絕給付相當之價金，
以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益。系爭房
屋確實有地面樓板失衡、第3 層以上地板、牆面龜裂之瑕疵
，已如前述，依前開說明，被告自得以系爭房屋有樓板失衡
、地板、牆面有龜裂之瑕疵為由，主張同時履行抗辯，拒絕
給付相當之價金即前開應減少之價金部分。惟就其餘部分之
價金，被告仍有給付之義務，兩造既於95年10月5 日協議尾
款至遲應於95年10月11日前支付，是自95年10月12日起，就
前開應減少之價金以外部分，被告已陷於給付遲延。
(2)原告請求之滯納金是否過高？
系爭買賣契約書第9 條第2 項固約定：「甲方（即被告）若
不依合約履行各項義務或支付價金時，每逾一日甲方應加付
按該期價款千分之一計算滯納金予乙方（即原告）」，惟按
約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第25
2 條定有明文。次按法院酌減違約金至相當之數額，須依一
般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌
定標準。經查：本件被告未給付尾款係因原告未就系爭房屋
所存有之瑕疵為修繕，且原告因被告遲延繳付房地價金2,38
7,472 元，除可認原告於被告遲延期間，客觀上受有利息之
損害外，並無證據足認原告尚有其他財產上之具體損害，參
以現今金融機構就三年期定期存款之利率低於年息3 ％，而
一般信用貸款利率則在年息3 ％至10％之間，故本院認上開
約定違約金高達年息百分36.5，顯屬過高，應予酌減，以年
息10％計算為相當。
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