2012年4月12日 星期四

[民事] 不動產買賣契約書,如規範給付遲延違約之買方應負擔以千分之一計算之滯納金,則顯屬過高而得由法院酌減。

臺灣士林地方法院95年度訴字第1296號民事判決       


6.原告請求被告給付自951012日起每日按2,387,472 元之
    ,有無理由?
  (1)被告是否陷於給付遲延?被告以系爭房屋有地面樓板失衡、
    地板、牆面、天花板有龜裂之瑕疵為由,主張同時履行抗辯
    ,有無理由?
    依系爭買賣契約書第3 條第3 次款第3 項第5 點約定:「乙
    方須將買賣標的物於甲方代償前騰空,經甲方檢視屋況與約
    定並無不符後始得辦理交屋。」,而據證人庚○○到庭證稱
    :被告有明確要求於交屋前必須修復,959 23日看到之
    後當場就有問我要如何處理等語(本院卷第254 頁),則被
    告既然要求原告需修繕系爭房屋之瑕疵,且原告迄今尚未修
    復,則按因契約互負債務者,於他方當事人未為對待給付前
    ,得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者,不在此
    限,為民法第264 條第1 項所明定。次按民法第354 條有關
    物之瑕疵擔保規定,原則上固於危險移轉後始有適用。但出
    賣人既有給付無瑕疵物之義務,買受人亦有拒絕受領瑕疵物
    之權利,在特定物之買賣,該為買賣標的之特定物於危險移
    轉前,倘已有明顯之瑕疵,如經買受人催告出賣人補正,出
    賣人仍不為補正時,應解為買受人得拒絕給付相當之價金,
    以免往後之法律關係趨於複雜,損及買受人之權益。系爭房
    屋確實有地面樓板失衡、第3 層以上地板、牆面龜裂之瑕疵
    ,已如前述,依前開說明,被告自得以系爭房屋有樓板失衡
    、地板、牆面有龜裂之瑕疵為由,主張同時履行抗辯,拒絕
    給付相當之價金即前開應減少之價金部分。惟就其餘部分之
    價金,被告仍有給付之義務,兩造既於95105 日協議尾
    款至遲應於951011日前支付,是自951012日起,就
    前開應減少之價金以外部分,被告已陷於給付遲延。
  (2)原告請求之滯納金是否過高?
  系爭買賣契約書第9 條第2 項固約定:「甲方(即被告)若
   不依合約履行各項義務或支付價金時,每逾一日甲方應加付
    按該期價款千分之一計算滯納金予乙方(即原告)」,惟按
    約定之違約金額過高者,法院得減至相當之數額,民法第25
    2 條定有明文。次按法院酌減違約金至相當之數額,須依一
    般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形,以為酌
    定標準。經查:本件被告未給付尾款係因原告未就系爭房屋
    所存有之瑕疵為修繕,且原告因被告遲延繳付房地價金2,38
    7,472 元,除可認原告於被告遲延期間,客觀上受有利息之
    損害外,並無證據足認原告尚有其他財產上之具體損害,參
    以現今金融機構就三年期定期存款之利率低於年息3 %,而
    一般信用貸款利率則在年息3 %至10%之間,故本院認上開
    約定違約金高達年息百分36.5,顯屬過高,應予酌減,以年
    10%計算為相當。

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