2011年6月23日星期四

[民事] 多位不動產共有人皆主張優先購買權時,依照其應有部分比率決定優先購買之比例;而全體共有人之優先購買權皆劣後於地上權人、典權人或承租人。(土地法第34-1、104、107條)

土地法第三十四條之一執行要點第十點

本法條第四項所稱之優先購買權,依左列規定辦理:
(一) 部分共有人依本法條規定出賣共有土地,就該共有人而言,仍為出賣其應有部分,對於他共有人之應有部分,僅有權代為處分並非剝奪他共有人之優先承購權,故應在程序上先就其應有部分通知他共有人是否願意優先購買。
(二) 徵求他共有人是否優先承購之手續,準用土地法第一百零四條第二項規定,即優先購買權人於接到出賣通知後十日內不表示者,其優先購買權視為放棄。
(三) 他共有人之優先購買權,仍應受有關法律之限制。
(四) 區分所有建物連同其基地應有部分一併移轉與同一人者,他共有人無本條項優先購買權之適用。
(五) 本條項規定之優先購買權係屬債權性質,如出賣人違反此項義務將其應有部分之土地所有權出售與他人,並已為土地權利變更登記時,他共有人如認為受有損害,得依法向該共有人請求損害賠償。
(六) 本法條之優先購買權與土地法第一百零四條或第一百零七條之優先購買權競合時,應優先適用土地法第一百零四條或第一百零七條規定
(七) 共有人之應有部分被法院查封,不影響其優先購買權之行使。
(八) 本法條之優先購買權人已放棄優先購買權者,於申請移轉登記時,出賣人應附具切結書或於申請書適當欄記明「優先購買權人已放棄優先購買權,如有不實,出賣人願負法律責任」字樣,免提他共有人已放棄優先購買權之證明文件。但如他共有人在未辦竣登記前,對優先購買權有所執爭,並以書面提出異議,除其優先權已依法視為放棄者外,登記機關應駁回登記之申請,俟優先購買權爭執解決後,再行受理登記之申請。
(九) 權利人持法院確定判決或執行法院依強制執行法第九十七條發給之權利移轉證書,向地政機關申辦共有人之應有部分土地移轉登記,無須檢附優先購買權人放棄優先承購權之證明文件。
(一○) 他共有人對共有人出賣應有部分之優先購買權,均有同一優先權,至優先購買權人均主張或多人主張優先購買時,其優先購買之部分應各主張優先購買權人之應有部分比率定之。

土地法:
第一百零四條(基地之優先購買權)
  基地出賣時,地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時,基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。   前項優先購買權人,於接到出賣通知後十日內不表示者,其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者,其契約不得對抗優先購買權人。

第一百零七條(承租人之優先承買權或承典權)
  出租人出賣或出典耕地時,承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。   第一百零四條第二項之規定,於前項承買承典準用之。

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